Je eigen woning verhuren: waar moet je rekening mee houden?

Geplaatst op 02/10/2020 in Woontips, Seizoensopslag

Je gaat op wereldreis, neemt een lange vakantie of gaat tijdelijk als expat werken. Maar je fijne koophuis, wat doe je daarmee? Tijdelijk verhuren van je woning is een goede optie. Al komt er wel wat bij kijken. Deze blog geeft je inzicht in alles waarmee je rekening moet houden bij het (tijdelijk) verhuren van je woning.

Laten we bij het begin beginnen: tijdelijk je eigen woning verhuren is mogelijk. Maar je hebt met veel te maken: wetten, verzekeringen, huurders screenen, verhuurmakelaars, opslagruimte en risico’s. Pak er een bakkie erbij en ga er maar lekker voor zitten.

Regels voor eigen woning tijdelijk verhuren

Als je je koopwoning wilt verhuren omdat je tijdelijk afwezig bent, heb je eigenlijk maar één optie: verhuur op basis van een kortdurend huurcontract. Je kunt ook nog verhuren op basis van de Leegstandswet, maar dan moet je woning te koop staan.

Minder huurbescherming

Een kortdurend huurcontract mag maximaal één contract duren voor maximaal twee jaar. Deze maximale periode biedt jou de zekerheid dat de huurder na de afgesproken periode weer uit je huis vertrekt. Wanneer de huurperiode bijna om is, moet je dit schriftelijk aan de huurder laten weten. Het liefst aangetekend en één á drie maanden vooraf.

Gaat de huurder niet weg? Klop dan bij de rechter aan voor een ontruimverzoek. Als je dit verzoek niet indient, wordt de huurovereenkomst gezien als ééntje met ‘normale’ huurbescherming. Met als gevolg dat je je huurder het huis niet meer uit krijgt. De huurder mag het contract tussentijds opzeggen, maar de verhuurder niet.

De maximale huurprijs

Dan zijn er nog regels voor de huurprijs. Als deze lager is dan de liberalisatiegrens (in 2020: € 737,14), moet je de prijs berekenen via het woningwaarderingsstelsel. Als de gevraagde huurprijs boven de grens uitkomt, heeft de huurder zes maanden de mogelijkheid om een beoordeling te vragen aan de huurcommissie. Deze checkt of je volgens de puntentelling voor zelfstandige woningen boven de liberalisatiegrens uitkomt. Hoeveel punten je woning krijgt, hangt af van de WOZ-waarde, het aantal vierkante meters en nog zo wat.

En dan jouw allerlaatste plicht: de woning blijft van jou, dus je blijft belasting betalen. Dat betekent dat je – ook al geniet je in het warme Zuiden - nog steeds het eigenwoningforfait, aftrekbare rente en kosten en eventuele betalingen aangeeft bij de Belastingdienst. De gekregen huur geldt als inkomen en daar betaal je dus ook inkomstenbelasting over.

Zo, de zwaarste kost hebben we gehad. Nog niet afgehaakt? Dan gaan we verder naar twee andere belangrijke regelzaken, namelijk woning verhuren met hypotheek en je verzekeringen bij een woning verhuren in 2020.

Huissleutel

Woning verhuren met hypotheek: toestemming geldverstrekker

Vrijwel altijd heeft je geldverstrekker in de voorwaarden geschreven dat je toestemming moet vragen voor het tijdelijk verhuren van je woning met hypotheek.

Op basis van een kortdurend huurcontract doet de hypotheekverstrekker niet altijd moeilijk. Maar huurders zorgen meestal minder goed voor de woning dan een eigenaar zou doen, dus ziet de bank verhuur als bedreiging van de waarde. Soms zal je geen toestemming krijgen. En soms stelt hij voorwaarden aan tijdelijke verhuur. Bijvoorbeeld dat je geen schulden hebt, een ontruimingsverklaring laat tekenen en dat de huurder een particuliere huurder is.

Je verzekeringen bij een woning verhuren in 2020

Als je je gekochte woning gaat verhuren, krijg je te maken met drie verzekeringen die veranderen: je inboedel-, aansprakelijkheids- en opstalverzekering. Deze verzekeringen gelden voor particulier gebruik van je huis. Maar zodra jij je huis gaat verhuren wordt het zakelijk, en dan gelden de verzekeringen niet. Je hebt dan een andere - vaak duurdere - verzekering nodig om dezelfde dekking te hebben. Dus: waag een belletje naar je verzekeraar en bespreek wat de mogelijkheden zijn.

Aansprakelijkheidsverzekering

Als je je eigen woning tijdelijk verhuurt, ben je aansprakelijk voor de schade die de huurder oploopt door jouw huis. Dit kan veel geld kosten, als iemand bijvoorbeeld een dakpan op zijn hoofd krijgt. Of van de trap valt, omdat de leuning loslaat. Een aansprakelijkheidsverzekering biedt hier dekking voor, maar ook hier geldt: stem dit even af met de verzekeraar, want vaak biedt ‘de normale verzekering’ geen dekking voor verhuur.

Opstalverzekering

Alles wat ‘niet verhuisbaar’ is zonder je woning stuk te maken, valt onder de opstalverzekering. De hypotheekverstrekker wil vaak dat je deze bij de koop van je woning afsluit, zodat de vaste onderdelen van je huis en tuin verzekerd zijn voor brand-, bliksem- en stormschade.

Bliksem

In het geval van tijdelijke verhuur vraagt de geldverstrekker vaak om een toestemmingsverklaring van de opstalverzekeraar. En die verhoogt vaak de premie en stelt soms zelfs eisen aan de huurder. Hij wil bijvoorbeeld de gegevens van de huurder en een kopie van het huurcontract hebben. Kortom, ook voor deze verzekering moet je even praten met je verzekeraar.

Wel of geen inboedel laten staan?

Je huis verhuren is één, maar ook je mooie meubels verhuren? Dat is een grotere stap, want ze kunnen stuk gaan of verkleuren. Het is eigenlijk helemaal aan jezelf. Een expat of starter huurt graag inboedel erbij, en betaalt daar ook voor. Voor de inboedelverzekering voor verhuur betaal je vaak wel meer premie. Wil je gewoon geen gedoe? Denk dan eens aan het opslaan van de inboedel. Daar staan ze veilig en droog, totdat je weer naar je eigen stekkie gaat.

Wat doe je met je dierbare spullen?

Die lieve foto van je overleden oma, je eerste schoentjes en je studieboeken – wat doe je ermee? Je kunt ze uiteraard meenemen. Maar ruimte is beperkt als je op reis gaat. De meeste mensen kiezen ervoor om dierbare spullen tijdelijk op te slaan bij familie of in de opslag. Zoals een Kubox Thuisbezorgd. De Kubox wordt bij je voor de deur bezorgd, jij stopt er alles in wat je wilt opslaan en zodra je weer bij je eigen woning terug bent, laat je de Kubox weer bezorgen. Fluitje van een cent.

Thuisbezorgd

Woning verhuren via makelaar of zelf een huurder zoeken?

Een huurder zoeken is zo gepiept. Er zijn talloze websites waar je je huis op kunt aanbieden. Misschien heb je lieve vrienden die de bezichtigingen en sleuteloverdracht willen doen en heb je ook nog een klusjesman die altijd stand-by wil staan om gebreken op te lossen. Want dat is je plicht als verhuurder, maar is lastig als jij in Canada of in Zuid-Afrika zit.

Een verhuurmakelaar neemt dit alles uit handen. Hij of zij bemiddelt en zorgt voor promotie, de bezichtigingen, de huurcontracten en het screenen van potentiële huurders. Verhuurmakelaars in steden als Amsterdam en Utrecht zijn gewend aan expats en hebben vaak een groot netwerk om voor een snelle match te zorgen. Je woning verhuren via een makelaar heeft meer voordelen, want sommige makelaars doen ook vastgoedbeheer. Het scheelt je veel geregel, maar kost wel geld.

De risico’s van tijdelijk je woning verhuren

Het zou zomaar kunnen dat je huurder een hennepkwekerij in je huis begint terwijl jij alle werelddelen langsgaat. Daarom is het  belangrijk na te gaan als jij je woning verhuurt via een makelaar hoe zij de potentiële huurders screenen. Makelaarsvereniging NVM heeft hier zelfs een ‘woontoets’ voor ontwikkeld. Hou je het liever in eigen handen? Let dan hierop:

  • Accepteer alleen een origineel legitimatiebewijs
  • Laat alleen de gescreende persoon het contract tekenen en de sleutel ophalen
  • Accepteer nooit contante betalingen
  • Vraag om een werkgeversverklaring en recente loonstrook
  • Zorg ervoor dat de elektriciteitsaansluiting op naam van de huurder komt te staan
  • Vraag de huurder in te schrijven in de gemeentelijke basisadministratie (GBA)

Risico verkleinen met een contract voor tijdelijke verhuur

Goed, alles is geregeld. Je hebt een huurder, de verzekeringen zijn afgesloten en je hypotheekverstrekker gaf toestemming. Klaar om het huurcontract te tekenen. Wat moet er in ieder geval in staan?

  • Datum en ingang van het contract
  • Wanneer de verhuurperiode eindigt
  • Expliciet vermelden dat het om tijdelijke verhuur gaat
  • Ontruimingsbeding (diplomatenclausule)
  • Welke verzekeringen de huurder afsluit
  • Omschrijving van de woning met alles erop en eraan

Zo, wat heb jij veel geleerd! Fantastisch. We hopen dat deze info je heeft geholpen. En moet je je huis nog opruimen voordat je je woning tijdelijk verhuurt? Dan hebben we nog wat opruimtips voor de verhuizing voor je.

Benieuwd naar onze opslagmogelijkheden? Ontdek de voordelen van Kubox!